도시관리계획(개발제한구역) 결정(변경)안 의견청취

인 천 광 역 시

도시관리계획(개발제한구역) 결정(변경)안 의견청취

의 안 번 호	708		제출연월일	:	2024. 2.
			제 출 자	:	인천광역시장

1. 제안사유

◯ 선학동 공공청사 및 사회복지시설 등을 조성하기 위한 도시관리계획(개발제한구역) 결정(변경)안에 대하여 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제7조 및 같은 법 시행령 제5조에 따라 시의회 의견을 청취하고자 함.

2. 주요내용

◯ 위    치: 연수구 선학동 216-3 일원

◯ 면    적: 21,000㎡

◯ 사업기간: 2023년 ~ 2030년

◯ 시 행 자: 인천광역시 연수구

◯ 사업내용: 선학동 행정복지센터 및 사회복지시설 등 조성

3. 입안내용

가. 도시관리계획(개발제한구역) 결정(변경)(안)

◯ 도시관리계획(용도구역) 결정(변경) 조서

도면 표시번호	구역명	위 치	면적(㎢)			비 고
			기정	변경	변경후
-	개발제한구역	인천광역시 연수구 선학동 216-3 일원	67.296	감) 0.021	67.275

◯ 도시관리계획(개발제한구역) 결정(변경) 사유서

도면표시번호	위치	면적(㎡)	변경사유
-	연수구 선학동 216-3번지 일원	21,000	∙ 개발제한구역 해제를 통한 공공청사 및 사회복지시설 조성의 기반을 마련하고자 함

◯ 도시관리계획(개발제한구역) 결정(변경)도

기 정
변 경

나. 훼손지 복구계획(안)

연번	사업위치	면 적(㎡)	복구사업 유형	비고
계		9,982		해제면적의 47.5%
①	연수구 선학동 231-42번지	9,982	공원조성	기준) 해제 면적의 10~20% 훼손지 복구

4. 주민의견 청취 및 관련부서 협의

◯ 주민 공고‧열람: 2023. 09. 18. ~ 2023. 10. 01.

- 공고ㆍ열람결과: 의견 없음

◯ 관련기관(부서) 협의 및 조치계획: 붙임 4와 같음

5. 추진경위

◯ 2022.  3.: 선학동 유휴지 도시관리계획 결정(변경) 용역 착수(연수구)

◯ 2023.  5.: 국토교통부 사전협의 회신

- 훼손지 현황 전체 제시, 지방도시계획위원회에서 부득이한 사유가 있다고 인정하는 경우 보전부담금으로 납부

◯ 2023.  9.: 도시관리계획(개발제한구역) 결정(변경) 입안

◯ 2023.  9.: 주민공람공고 및 관련부서 협의

◯ 2024.  1.: 전략환경영향평가 협의 완료

6. 향후계획

◯ 2024.  3.: 인천시 도시계획위원회 심의

붙임  1. 위치도, 현장사진, 개발제한구역 현황도, 환경등급 1부.

2. 공공청사 및 사회복지시설 등 조성계획(안) 1부.

3. 훼손지 복구계획(안) 1부.

4. 관계기관(부서) 협의의견 및 조치계획 1부.  끝.

【붙임 1】

위 치 도

현 장 사 진

①	②
③	④
⑤	⑥

개발제한구역 현황도

▍기정

▍변경(안)

대상지A

대상지B

대상지A

대상지B

대상지B

개발제한구역 환경평가등급

❍ 개발제한구역 내 토지의 환경적 보전가치를 평가한 것으로 보전가치가 낮은 지역을 중심으로 개발제한구역을 조정하기 위함. 표고․경사도․농업적성도․식물상․임업적성도․수질 등 6개 항목을 대상으로 기 구축된 지리정보시스템(GIS) 자료를 활용하여 개발제한구역 토지에 대해 20m×20m 셀 단위로 환경적 보전가치를 5개 등급으로 구분한 후, 항목 중 보전가치가 가장 높은 등급을 종합등급으로 설정하는 상위등급우선원칙을 적용

❍ 대상지는 3등급지 1,038㎡(4.9%), 4등급지 19,943㎡(95.0%), 5등급지 19㎡(0.1%)로 구성

❍  2등급지가 동측으로 일부 위치하여 있으나 해당 지역을 제외하였음

< GB 환경평가등급 >

구 분	면 적(㎡)	비 율(%)	비 고
합계	21,000	100.0
3등급	1,038	4.9
4등급	19,943	95.0
5등급	19	0.1

종합등급도

표고	경사도
농업적성도	임업적성도
식물상	수질등급도

【붙임 2】

공공청사 및 사회복지시설 등 조성계획(안)

구 분	내 용
용지구분	A지역			B지역
	공공청사	사회복지시설	문화복합 관련 시설	사회복지시설
주요시설	선학동 행정복지센터	치매정신중독센터	안전체험센터 및 행정지원시설	장애인복지시설
대지면적	4,200㎡	2,000㎡	10,800㎡	4,000㎡
건축면적	830㎡	685㎡	2,500㎡	772㎡
연면적 (지하층 포함)	2,900㎡	3,200㎡	10,600㎡	2,179㎡
층 수	지상3 / 지하1	지상4 / 지하1	지상4 / 지하1	지상3 / 지하1
건폐율	19.8%	34.2%	23.1%	19.3%
용적률	59.5%	160.0%	98.1%	54.5%
사업시행자	연수구(총무과)	연수구(사업부서)	연수구(사업부서)	연수구(사업부서)
개략사업비	115억원	143억원	420억원	79억원
조성시기	‘26년 상반기 준공	구월2지구 사업일정에 따름	‘27년 추진	‘27년 상반기 준공
비 고	1단계 사업	2단계 사업	2단계 사업	1단계 사업

사회복지시설

사회복지시설

A 지역

공공청사

B 지역

문화복합 관련 시설

【붙임 3】

훼손지 복구계획(안)

□ 사업개요

구 분	내 용	기 준	비고
위치	선학동 231-42번지
훼손지 복구사업 면적	9,982㎡
해제대상면적과의 비율	47.5%	해제면적(21,000㎡)의 10∼20%
복구사업비	1,207백만 원 (구매입부지로 토지매입비 9,115백만원 제외)	보전부담금 100% 납부 시 1,175백만 원
복구사업방법	도시계획시설(공원)사업	-
소유현황	시유지 9,982㎡(100.0%)	(연수구에서 매입하여 분할 납부 중)

□ 현황도

훼손지 복구 대상지

□ 편입 토지 및 훼손지 조서

지적공부 현황					훼손지복구 사업면적 (㎡)	비고
지번	지목*	소유현황	공부면적 (㎡)	편입면적 (㎡)
계			9,982	9,982	9,982
선학동 231-42	잡	인천광역시	9,982	9,982	9,982

* 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」제4조제4항제1의2호

- 건축물 또는 공작물 등 시설물의 설치가 가능한 대통령령으로 정하는 지목(대지, 공장용지, 창고용지, 잡종지)의 토지를 포함한 지역으로 녹지로 복원이 필요한 곳을 훼손지로 판정

□ 훼손지 복구 예시

❍ 공공청사 및 문화복합 관련 시설, 장애인복지시설, 사회복지시설, 어린이공원을 제외한 지역은 근린공원(훼손지 포함)으로 결정하여 개발제한구역을 효율적으로 관리

※ 참고1. 보전부담금 산정

❍ 훼손지 복구사업을 시행하지 않고 보전부담금(100%) 납부 시 금액은 1,175백만 원임.

- 산출근거:「개발제한구역 훼손지 복구 및 정비사업 업무처리규정」제16조

- 산 출 식: 개별공시지가의 평균 × 해제대상지역의 전체면적 × 20/100

→ 개별공시지가 평균: 279,875원/㎡

→ 해제대상지역의 전체면적: 21,000㎡

- 산출금액: 279,875원/㎡ × 21,000㎡ × 20% = 1,175백만 원

❍ 편입토지 및 개별공시지가

연번	소 재 지			면 적(㎡)		2023년 공시지가 (원/㎡)	소유자	비 고
	동 명	지 번	지 목	공 부	편 입
1	선학동	211-14	답	110	44	490,900	공유지
2	선학동	211-4	전	125	2	314,800	공유지
3	선학동	213	전	12	12	490,900	공유지
4	선학동	216-3	전	36,205	15,634	407,000	공유지
5	선학동	231	답	30,810	3,787	367,300	공유지
6	선학동	231-3	답	29,611	112	367,300	공유지
7	선학동	237-2	임	16,330	456	146,000	공유지
8	선학동	237-9	임	220	27	188,600	공유지
9	선학동	253-2	도	102	6	142,100	공유지
10	선학동	332	도	174	89	142,100	국유지
11	선학동	332-2	도	1,207	100	142,100	국유지
12	선학동	332-11	도	1,302	731	159,400	국유지
합 계				116,208	21,000	평균 279,875

※ 참고2. 훼손지 전체 현황

❍ 훼손지 전체 현황

구분		복구사업 면적/ 사업비	현, 사용용도 (지목)	검토결과	비고
①	연수구 선학동 231-42번지	9,982㎡ 1,207백만원	잡종지 및 불법 비닐하우스	⦁해당 훼손지를 포함하여 주변 지역까지 근린공원 으로 조성하고자 하는 계획을 구에서 추진 중으로 개발제한구역을 계획적으로 관리할 수 있는 기반이 마련될 수 있음	◎
②	연수구 선학동 202-4번지 일원	3,329.8㎡ 13,206백만원	대지 및 건축물	⦁근린공원 인접지역으로서 공원으로 결정 시 연계성이 매우 우수할 것으로 보임 ⦁그러나 건축물이 다수 조성되어 있어 건축물 및 토지 매입에 투입될 예산이 과다함
③	부평구 청천동 58-100번지	1,225㎡ 3,053백만원	불법 무허가 건축물 입지	⦁소규모 단일 부지로서 훼손지 복구에 대한 효과가 극히 적을 것으로 예상됨
④	계양구 갈현동 4-3번지 일원	3,747㎡ 6,676백만원	답, 목장용지 및 불법 건축물	⦁대상지의 규모는 적정하나, 공원으로 조성할 경우 접근성이 떨어지는 지역으로서 이용률이 매우 저조할 것으로 예상되며, 녹지로 조성시에도 주변의 녹지와의 연속성 등을 고려 시 연계성이 현저히 떨어질 것으로 예상됨 ⦁조성비용 및 보상비가 과다하여 보전부담금 등 대비 적정하지 아니함

❍ 훼손지 세부현황

구 분	(연수구)후보지 1지역		(연수구)후보지 2지역
위치	선학동231-42번지		선학동202-4번지 일원
훼손지 복구사업 면적	9,982㎡		3,328.9㎡
해제대상면적과의 비율	47.5%		15.8%
복구사업비(백만원)	1,207		13,206
복구사업방법	도시계획시설(공원)사업		도시계획시설(공원)사업
소유현황	시유지 9,982㎡(100.0%)		사유지
대상지현황	잡종지로 관리		단독주택, 종교시설 및 어린이집으로 사용 중

구 분	(부평구)후보지 1지역		(계양구)후보지 1지역
위치	청천동58-100번지		갈현동 4-3번지 일원
훼손지 복구사업 면적	1,225㎡		3,747㎡
해제대상면적과의 비율	5.8%		17.8%
복구사업비(백만원)	3,053		6,676
복구사업방법	도시계획시설(녹지)사업		도시계획시설(녹지)사업
소유현황	사유지 1,225㎡(100.0%)		사유지 3,747㎡(100.0%)
대상지현황	무허가 건축물		불법 건축물

※ 훼손지 복구 관련 인근 구(남동구, 미추홀구) 협의 결과 대상지 없음으로 회신

【붙임 3】

관계기관(부서) 협의의견 및 조치계획

❍ 총 7개부서 16개 의견 (반영 : 16개)

구분	부서	협 의 의 견	조 치 계 획	반영여부
인천광역시	공공 시설 혁신 담당관	○ 선학동 211-14 등 10필지는 2019년 6월, 9월에 연수구와 매매계약 체결(10년 분납)한 사항으로 재무과에 협의 필요 ○ 선학동 332 등 국유지 3필지(건설교통부)는 소관부서에 협의 바람	○ 국유지(건설교통부) 담당부서와 별도 협의하였으며, ‘의견없음’으로 회신	반영
	교통 정책과	○ 사업지(공공청사 등) 진출입 연결도로 등은 주변 개발계획(선학경기장 등) 반영하여 교통처리방안을 제시하기 바람	○ 공공청사의 진출입로는 인근 개발계획을 반영하여 대상지 북측 주차장 진출입 도로 및 남측 경원대로 496번길로 조성할 계획임	반영
		○ 주민들의 안전하고 편리한 보행 접근 등을 위하여 경원대로496번길 보행 및 자전거 연결 동선 처리 계획 및 교통안전처리 방안 검토	○ 경원대로 496번길은 8m의 좁은 도로로서 경원대로까지의 자전거 연결 동선 반영은 어려우나 인근 공동주택에서 안전하게 보행접근이 될 수 있도록 향후 근린공원 조성시 산책로 등으로 연결될 수 있도록 계획	반영
	도시 디자인과	[경관성 검토서] ○ 선학경기장과 장애인체육센터, 주차장 등 사람이 많이 모이는 인근 시설부지, 남동고가교, 남동IC에서 경관변화를 예측하여 경관저감방안을 마련하여주시기 바랍니다.	[경관성 검토서] ○ 주요 시설에서 조망한 추가적인 시뮬레이션을 시행하였으며, 대규모 건축물이 아니므로 경관상 변화는 극히 미미한 것으로 검토됨	반영
		[도시관리계획-개발제한구역 해제] ○ 의견없음	-	-
		[도시계획시설 사업계획 수립 시] ○ 공공청사, 사회복지시설 등 시설물 계획 시 『2040인천광역시 경관계획』을 반영하여주시기 바랍니다.	[도시계획시설 사업계획 수립 시] ○ 도시계획시설 사업계획 수립(실시계획인가) 시 『2040인천광역시 경관계획』을 반영한 건축계획을 수립하여 행정절차 이행하겠음	반영
	문화 유산과	○ 연수구 선학동 216-3 일대는 매장문화재 유존지역선학동 유물산포지3(큰도장)〕에 포함되며, 매장문화재 유존지역에서 개발사업을 하려면 「매장문화재보호 및 조사에 관한 법률」제4조 및 제8조에 따라 문화재청장(4천제곱미터 초과) 또는 시도지사(4천제곱미터 이하)와 협의하여야 함 ○ 본 사업은 유존지역 내 개발면적이 4천제곱미터를 초과하는 것으로 판단되므로 문화재청(발굴제도과) 협의대상임	○ 금회사업은 「매장문화재보호 및 조사에 관한 법률」제4조 및 제8조에 따른 매장문화재 유존지역에서의 개발사업이며, 토지의 형질변경을 수반하는 사업이므로 실시계획 인가전까지 문화재청과 별도 협의 추진하겠음	반영

구분

부서

협  의  의  견

조  치  계  획

반영여부

인천광역시

공원

조성과

○ 훼손지복구사업으로 조성되는 지역은 관리청(연수구)과 협의하여 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」제15조에 따라 도시공원의 종류 결정

○ 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」제19조 같은법 시행규칙 제9조의 도시공원의 설치 및 관리기준과 훼손지 복구사업의 목적에 부합하도록 도심경관의 향상 및 주변 시설과 지역주민 등 이용자들의 휴식과 여가를 위한 공간을 중심으로 조성 계획

○ 훼손지복구사업으로 조성되는 지역은 근린공원으로 결정하여 주민들의 여가 생활에 기여할 수 있도록 계획 수립 중이며, 도심경관 향상 등을 위하여 충분한 녹지를 조성할 계획임

반영

○ 도시계획시설(공원) 시행과 관련하여「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제86조에 따른 사업시행자 지정 및 제88조에 따른 실시계획 작성 시 우리 부서 및 관리청(연수구 공원녹지과)과 사전 협의요함.

○ 향후 근린공원 관련한 조성계획 및 실시계획 등 행정절차 이행시 관리청 및 관리부서와 사전협의 하겠음

반영

교통

안전과

○ 의견없음

-

-

도로과

○ 의견없음

-

-

농축산과

○ 해당 농지의 생산성 및 보전가치

- 해당 농지는 농업진흥지역 밖으로, 자연녹지지역에 해당하고, 체육시설(선학경기장), 남촌산단, 인천지하철 1호선 및 선학역 등이 인근에 위치하고 있어 복합시설을 조성하는 것이 공공시설의 밀집화 및 주민들의 복리증진 차원에서 토지의 활용성을 더욱 높일 수 있을 것으로 판단됨

○ 공사시행시 및 시설물 운영시 인근 농업환경에 미치는 피해의 내용 및 방지계획의 타당성

○ 해당 농지이외의 활용 가능한 토지 유무: 해당 없음

피해종류 및 범위	방지계획	타당성
	향후 농지전용협의 요청 시 검토사항

○ 종합의견: 조건부 동의

- 농지를 전용하고자 하는 경우에는 본 협의와는 별도로 농지전용허가(협의) 절차를 거쳐야 함.

- 관리계획 인가 후 인가권자는 우리부서에 통보하여야 함.

○ 향후 실시계획인가 행정절차 이행시에 농지전용협의하겠음

반영

- 농지전용허가(협의)시에는 사업지구내에 사실상 농지로 파악된 부지 및 농지개량시설 부지 등 편입되는 농지가 누락되지 않도록 철저히 파악하여 협의 요청하여야 하며 이때 협의되지 않은 농지에 대하여는 사업시행을 할 수 없음

○ 사업지구 내 사실상 농지로 파악되거나 농지개량시설 등 부지 편입에 대하여 누락되지 않도록 농지조서 작성하여 협의하였음

반영

구분	부서	협 의 의 견	조 치 계 획	반영여부
인천광역시	농축산과	- 동 사업부지 조성 시 인근농지의 농업경영과 농촌생활환경의 유지에 피해가 없도록 피해방지계획을 더욱더 세밀하게 수립하여야 하며, 농지전용허가(협의) 요청 시 이를 제출하여야 함	○ 향후 실시계획인가 행정절차 이행시에 세부적인 피해방지계획을 수립하여 협의하겠음	반영
		- 동 사업 부지에 농로‧구거 등 농어촌정비법의 규정에 따른 농업생산기반시설이 편입될 경우에는 시설관리자와 협의하여 용도폐지 등 필요한 절차를 이행하고, 잔여 농지의 영농에 지장이 없도록 대체시설을 설치하여 하며, 농지전용 협의 요청 시 동 시설 설치계획을 제출하여야 함	○ 사업지구 내 편입되는 농업생산기반시설은 없는 것으로 검토됨	반영
		- 사업시행과 관련하여 민원이 발생하지 않도록 하여야 하며, 민원 발생 시에는 사업시행자가 책임 처리토록 하여야 함	○ 사업시행시 민원 발생되지 않도록 조성하겠으며, 민원 발생시 적극적으로 대처하도록 하겠음	반영
연수구	환경 보전과	[소음, 진동, 대기 등 환경관련 사항] ○ 「대기환경보전법 시행령」 제44조 및 같은 법 시행규칙 별표 13호 사업에 해당하는 경우 같은 법 제43조 규정에 의한 비산먼지 발생사업신고를 사업 시행 전에 하여야 하며, 같은 법 시행규칙 제58조제2항에 해당하는 경우 변경신고를 하여야 함. 또한, 대기환경보전법 시행규칙 제58조제4항 규정의『비산먼지의 발생을 억제하기 위한 시설의 설치 및 필요한 조치에 관한 기준』을 철저히 이행하여야 함.	[소음, 진동, 대기 등 환경관련 사항] ○ 향후 공사시 「대기환경보전법」에 해당되는 사항에 대하여 신고, 허가 등의 절차를 철저히 이행하겠음	반영
		○ 「소음·진동관리법 시행규칙」 제21조에 따른 공사로서 별표9의 기계 장비(굴착기 등)를 5일 이상 사용하는 경우 같은 법 제22조 규정에 의한 특정 공사의 사전신고를 당해 공사 시행 전까지 하여야 하며, 같은 법 제22조제2항 및 공사 규모의 시행규칙 제21조제4항에 해당하는 경우 변경신고를 하여야 함. 또한 주택 등의 인근 정온 시설에 공사소음으로 인한 피해를 최소화하기 위한 대책을 마련하여야 함. ○ 공사 시 공사 차량의 통행량 증가로 인한 영향을 고려하여 건설차량 통행도로를 구체적으로 명시하고 이로 인한 인근 정온시설(주택 및 학교시설 등)에 미치는 영향을 검토하고 대책을 마련해야 함.	○ 향후 공사시「소음·진동관리법」에 해당하는 사항에 대하여 신고, 허가 등의 절차를 철저히 이행하겠으며, 주택 등 인근 정온시설에 미치는 영향이 최소화 되도록 조치하겠음	반영
		[토양오염등 환경관련 사항] ○ 공사 진행시 폐유 발생으로 인한 토양오염 등을 최소화하기 위해 폐유 저장시설은 설비 노후 및 관리 부주의로 인한 유출 사고가 발생하는 일이 없도록 유의해야 하며, 토공사 중 토양오염지역 발견, 발생 시 「토양환경보전법」에 따라 적법 처리 후 공사를 진행하여야 함.	[토양오염등 환경관련 사항] ○ 향후 공사시 폐유저장시설과 관련하여 유출 사고가 없도록 철저히 관리할 수 있도록 하겠으며, 「토양환경보전법」에 따라 적정하게 공사를 진행하겠음	반영